Artículo
24 Ley IRPF: Rendimientos en caso de parentesco.
CUESTIÓN
D.
Alfonso es propietario de un apartamento que tiene arrendado a su
sobrino para su vivienda habitual, en 6.000 euros anuales. El valor
catastral del inmueble es de 60.000 euros (sin incluir el valor del
suelo) y lo adquirió por importe de 45.000 euros. El IBI del
inmueble es 300 euros al año y los gastos de comunidad de 550 euros
al año, que los paga el propietario. Además paga en concepto de
interés por el préstamo que solicitó para financiar la compra de
2.000 euros al año. La amortización del inmueble es de 1.100 euros.
Determinar
el rendimiento neto.
SOLUCIÓN
Para
determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario debemos restar
de los ingresos todos los gastos necesarios para la obtención de los
mismos (art. 22 y 23 de la Ley IRPF). Pero, además, en los
arrendamientos celebrados entre familiares hay que tener en cuenta
las reglas especiales de los artículos 24 y 85 de la Ley de IRPF.
Artículo 24. Rendimiento en caso de
parentesco.
Cuando
el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien
inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge
o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive,
del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior
al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley
Artículo 85. Imputación de rentas
inmobiliarias.
1.
En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como
tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5
de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con
construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de
explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos
casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del
capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado,
tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte
de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose
proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período
impositivo.
En
este caso, el sobrino estaría incluido dentro de la regla de
parentesco del artículo 24 Ley IRPF, por lo que una vez calculado el
rendimiento neto, este no podrá ser superior al 2% del valor
catastral del inmueble, a saber:
2%
de 60.000 = 1.200
A continuación deducimos los gastos:
Artículo
23 Ley IRPPF: Gastos deducibles y reducciones, en
su apartado 1. b) establece que: b)
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los
demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su
depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se
determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización
cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de
aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el
coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el
valor del suelo.
Ingresos…………..…6.000
Gastos:
IBI…………………..….300
Comunidad………..……550
Intereses
préstamo…….2.000
Amortización………….1.100
Total
Gastos: …………..3.950
Rendimiento
neto previo = ingresos – gastos = 6.000 – 3.950 = 2.050
Por
otra parte aplicamos la reducción por vivienda habitual:
Artículo
23.2 Ley IRPF: Gastos deducibles y reducciones:
2.
En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a
la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se
reducirá en un 60%.
Reducción
del 60% por vivienda habitual:
2.050
– (60% 2.050) = 2.050 - 1.230 = 820
Rendimiento
neto = 820
Rendimiento
neto mínimo = 2% de 60.000 = 1.200
El
rendimiento neto de capital inmobiliario a tener en cuenta será de
1.200 euros, que es la cantidad mínima
a declarar en caso de arrendamiento entre parientes, en lugar de los 820 que realmente saldría.
