Arrendamiento entre parientes

Artículo 24 Ley IRPF: Rendimientos en caso de parentesco.

CUESTIÓN

D. Alfonso es propietario de un apartamento que tiene arrendado a su sobrino para su vivienda habitual, en 6.000 euros anuales. El valor catastral del inmueble es de 60.000 euros (sin incluir el valor del suelo) y lo adquirió por importe de 45.000 euros. El IBI del inmueble es 300 euros al año y los gastos de comunidad de 550 euros al año, que los paga el propietario. Además paga en concepto de interés por el préstamo que solicitó para financiar la compra de 2.000 euros al año. La amortización del inmueble es de 1.100 euros.

Determinar el rendimiento neto.

SOLUCIÓN

Para determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario debemos restar de los ingresos todos los gastos necesarios para la obtención de los mismos (art. 22 y 23 de la Ley IRPF). Pero, además, en los arrendamientos celebrados entre familiares hay que tener en cuenta las reglas especiales de los artículos 24 y 85 de la Ley de IRPF.

Artículo 24. Rendimiento en caso de parentesco.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley

Artículo 85. Imputación de rentas inmobiliarias.

1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En este caso, el sobrino estaría incluido dentro de la regla de parentesco del artículo 24 Ley IRPF, por lo que una vez calculado el rendimiento neto, este no podrá ser superior al 2% del valor catastral del inmueble, a saber:

2% de 60.000 = 1.200

A continuación deducimos los gastos:

Artículo 23 Ley IRPPF: Gastos deducibles y reducciones, en su apartado 1. b) establece que: b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

 

Ingresos…………..…6.000

Gastos: IBI…………………..….300

             Comunidad………..……550

               Intereses préstamo…….2.000

               Amortización………….1.100

Total Gastos: …………..3.950

Rendimiento neto previo = ingresos – gastos = 6.000 – 3.950 = 2.050

Por otra parte aplicamos la reducción por vivienda habitual:

Artículo 23.2 Ley IRPF: Gastos deducibles y reducciones:

2. En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60%.

Reducción del 60% por vivienda habitual:

2.050 – (60% 2.050) = 2.050 - 1.230 = 820

Rendimiento neto = 820

Rendimiento neto mínimo = 2% de 60.000 = 1.200

El rendimiento neto de capital inmobiliario a tener en cuenta será de 1.200 euros, que es la cantidad mínima a declarar en caso de arrendamiento entre parientes, en lugar de los 820 que realmente saldría.